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団体信用生命保険の審査で断られた場合どうすれば良いか。2

これから書かせていただく内容は、団体信用生命保険の告知義務違反を助長するものではありません。そのように思われるのも心外ですので、ご理解いただけない方はこの先は読まないよう、お願いします。

住宅ローンの本申込み書に同封されている団体信用生命保険の告知書を見てみますと、一番上のところに、生命保険の会社名が書いてあります。

銀行が団体信用生命保険を直接引き受けるのではなく、生命保険会社に取り次いで、引き受けてもらっているのですね。

よく見ると、銀行によって引き受け会社が全然違ってたりします。

つまり、一度、団体信用生命保険の審査で落ちたとしても、落ちたという事実は、落とした会社にしかわからないのです。

ただ、保険金額が1億円を超えると、その落ちた情報を保険会社同士で共有するらしいという噂は耳にしたことがあります。実際のところはわかりません。

また、「告知書」はその名前の通り、どこまで行っても告知書なのです。調査書でも診断書でもなく、告知書なのです。



告知書である以上、申込者の「告知」によって審査(診査)されるものなのです。

もしも、申込者が間違った告知をしたらどうなるでしょう。例えば病院に通っていたのに、そのことを忘れていて、告知をし忘れてしまった・・・。

あるいは、病院に通っていたにもかかわらず、その事実を隠して告知をしなかった・・・。

上記の二つを見比べると、一つは悪意はなく、過失によるものですが、もう片方は、明らかにウソをついています。

【関連ページ】
団体信用生命保険の事前審査で断られた場合の対策
団体信用生命保険で告知をするときの対策
住宅ローンの事前審査の落とし穴
リフォームローンの申し込みの仕方
住宅ローンとリフォームローン
住宅ローンの組み方(土地を買って建築する場合)の続き2
住宅ローンの組み方(土地を買って建築する場合)の続き1
住宅ローンの組み方(土地を買って建築する場合)
自営業の人の住宅ローンの審査。
住宅ローンの審査時にほかの借入がある場合(自動車ローンなど)
住宅ローン100万円あたりの月々返済額
フラット35の審査方法(金利と年収の関係)
住宅ローンの保証料は内枠がトクか、外枠がトクか。
住宅ローンの事前審査が不動産会社によって違う!その2
住宅ローン、変動金利のしくみ
提携住宅ローンと非提携住宅ローン
ローン特約の意味
住宅ローンの金利優遇が仲介業者によって変わる?
フラット35の事前審査の落とし穴
固定金利がトク?変動金利がトク?
住宅ローンのダブルローン その2
住宅ローンのダブルローン その1
住宅ローンの金利が上昇したときの計算方法は?
住宅ローンは変動金利がよいのか?固定金利がよいのか?
住宅ローンの金利優遇について
ローンの審査が通らない???
住宅ローンの事前審査と必要書類
住宅ローンの審査金利と計算方法
住宅ローン本審査承認後の自動車のローン
自動車のローンを住宅ローンに借り替えられるか? 

しかし、告知書が生命保険会社に届いた時には、結果的には同じ内容で届くわけです。では、忘れて告知しなかったのか、それとも故意に告知をしなかったのかを、調べ切ることは困難だと推測されます。

仮に、告知義務違反をして、団体信用生命保険に加入できたとしても、実際に事故や病気などで保険金がしはらわれないとなると、困るのは残された家族です。ウソの告知をして住宅ローンの本申込みをすれば、とりあえずはローンを借りることはできるでしょう(融資の審査にも通らないといけませんが)。

ここで、究極の選択です。
マイホームの購入を諦めるか、それとも、ウソをついて団体信用生命保険に加入し、住宅ローンを借りてマイホームを手に入れるか。ただし、マイホーム手に入れることができたとしても、ローンを借りている本人が亡くなった時に、問題は残されたままです。

もともと加入していた生命保険が別にあれば、その生命保険で住宅ローンの残りを弁済することもできるかもしれませんが、もともと遺族の生活費として入っていた生命保険であれば、生活費が不足するという事態にもなりかねません。

どうすれば良いかは、自己の判断でお願いします。

ここに記載されていることは、あくまでも自己責任の判断でしていただかないといけませんし、私自身が告知義務違反を勧めてると思われると心外ですから、あくまでも知識として知っておくにとどめておいていただくよう、重ねてお願いします。


【関連サイト】
マイホームを購入するときに確認しておくこと。
わたくし、不動産屋の営業マンです。
マイホームを購入する時、確認する大切なこと
マイホームを手に入れるための知識、売却するときの知識、そして確認しておくこと。
マイホーム購入時、売却時に関する豆知識。
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akyk971224 at 23:00|PermalinkComments(0)TrackBack(0)審査 | ローンが通らない

団体信用生命保険の事前審査で断られた場合の対策

団体信用生命保険の審査で断られた時、それでもう住宅ローンを借りることができなくなるのかというと、そうではありません。

例えば、フラット35では、団体信用生命保険は任意になっています。任意というのは、団体信用生命保険に加入してもしなくても、どちらでも選べるということです。

通常、銀行の住宅ローンは、団体信用生命保険の保険料は、銀行が負担しています。言いかえれば、住宅ローンの金利の中に、団体信用生命保険の保険料が含まれているのです。

反対に、フラット35の場合は、毎月の支払いとは別に、団体信用生命保険の保険料を支払わないといけません。
ただし任意加入となっておりますので、仮に大きな病気を過去にしておられて、団体信用生命保険に加入できなかったとしても、融資を受けることはできます。



しかし、住宅ローンの審査と、フラット35の審査方式は違いますし、もともと銀行の変動金利を予定していたりすると、フラット35の金利は固定とは言え、支払額がグッとあがります。

私の過去の経験でも、二つ返事で納得していただけるお客様は、なかなかいらっしゃいませんでした。「仕方がないか・・・」とあきらめ半分で、納得される方のほうが多かったように思います。

あるいは、お客様ご自身の判断で、別の銀行に申込みをし直したという人も聞いたことがあります。私は小心者なので、そういうことをしたこと(勧めたこと)はありませんが。

もし万が一、本当にお客様の身に何かが起こって、亡くなられた時に、告知義務違反で、保険金が支払われなかった場合に、「責任とってくれ」と言われても、私にはその責任はとれません。
もし仮に、責任をとりたいと思ったとしても、金額的には無理だと思います。

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akyk971224 at 22:59|PermalinkComments(0)TrackBack(0)ローンが通らない | 審査

団体信用生命保険で告知をするときの対策

前のページ(住宅ローンの事前審査の落とし穴)で説明しましたが、団体信用生命保険で否決されると、住宅ローンの事前審査で承認をもらっていても、根本からひっくりかえされ、住宅ローンが借り入れできなくなることを説明しましたが、では実際にどうすれば良いのでしょうか。どうすれば住宅ローンを借り入れすることができるようになるのでしょうか。

例えば、過去に大きな病気などにかかったことがあって、団体信用生命保険に加入できるのかどうか不安な場合はどうすればよいのでしょうか。

売買契約を締結した後に、団体信用生命保険に加入できないことがわかると、あとあと面倒です。
できれば売買契約を締結した後はスムーズに事を進めたものです。

つまり住宅ローンの本申込みの前に、団体信用生命保険に加入できるかどうかを、事前に調べることができればよいわけです。



実は、団体信用生命保険の審査は住宅ローンの本申込みの時でなくてもできるのです。

住宅ローンの事前審査と同様に、売買契約を締結する前でも、団体信用生命保険の審査は可能なのです。

具体的には、住宅ローンの本申込みの書類の中に、団体信用生命保険の告知書が入っているので、それに記入して、銀行の担当者に渡せば良いのです。

告知書を銀行の住宅ローンの担当者に渡すタイミングですが、それは住宅ローンの事前審査をしてもらうときに、一緒に渡せばよいです。
あるいは、住宅ローンの事前審査の書類を渡す前でもかまいません。

いったん住宅ローンの事前審査の書類を出して、事前審査が進むと、いわゆる「個人信用情報」の登録機関に照会をされますから、その照会履歴が登録情報機関に残ってしまいます。

すると、別の銀行に住宅ローンの申し込み(事前審査)をしたときに、ほかの銀行で相談をしたことがあることがわかってしまうのです。
可能な限り、事前審査の前に団体信用生命保険の審査(診査)をしてもらえるのが良いと思います。
(銀行によって取り扱いが多少異なると思うので、銀行の担当者によくご相談ください) 

【関連ページ】
団体信用生命保険の事前審査で断られた場合の対策
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住宅ローンの審査金利と計算方法
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自動車のローンを住宅ローンに借り替えられるか?

ひとまずは上記の方法で、審査をしてもらいましょう。言うなれば、団体信用生命保険の事前審査?!ですね。

しかし、その団体信用生命保険の事前審査で断られた場合はどうすれば良いのでしょうか。

その場合の具体的な方法については、また次のページで説明します。


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マイホームを購入する時、確認する大切なこと
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akyk971224 at 12:50|PermalinkComments(0)TrackBack(0)審査 | ローンが通らない

住宅ローンの事前審査の落とし穴

私が営業していて、たまに出くわすことがあるのですが、住宅ローンの事前審査に通って、無事に売買契約も締結し、さあ住宅ローンの本申込みをしましょうというときに・・・

え?!そうだったんですか??
っていう時があるのです。

住宅ローンの事前審査の時にはなくて、住宅ローンの本申込みのときにあるものです。  



それは、「団体信用生命保険」です。

住宅ローンの事前審査のときに、個人信用情報が問題ないか、年収に対して返済の割合は大丈夫か、会社の内容は問題ないか、などなどのチェックを通過し、事前審査で承認をもらっても、団体信用生命保険で否決されると、根本からアウトになります。

なので、私は事前審査の書類に記入していただくときに、過去に大きな病気をしたことがあるかを質問します。

お客様にはいろいろいらっしゃいますが、営業マンから質問をしないと答えてくれないことが多いです。
何も悪気があって隠している訳ではなくて、ただ単に知らないだけであることのほうが多いと思います。

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団体信用生命保険の申込み(告知)は、普通、売買契約を交わして、住宅ローンの本申込みをする時に書いていただくので、こういうことが時々あるのです。

もしも、過去に病気などされて、心配がある方は、ローンの事前審査をしてもらう時に、営業マンに伝えておいたほうがいいですよ。

その場合の対策は、また次のページでご説明します。


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akyk971224 at 23:20|PermalinkComments(0)TrackBack(0)審査 | ローンが通らない

リフォームローンの申し込みの仕方

購入する中古マンションなどの物件を決める時に、どれだけリフォームが必要なのかを検討するときもあると思いますが、中古マンションなどの物件を購入するのと同時であれば、融資をしてくれる「リフォームローン」というものがあります。

リフォームローンは、物件購入の事前審査の時に、リフォームの見積もりを合わせて出すと、審査をしてくれます。

物件の事前審査のときは、物件の売買契約は締結していないでしょうから、もちろんリフォームについても、見積もりまでで大丈夫です。請負契約をしている必要はありません。

リフォームローンは、物件を購入して、リフォーム工事を行い、工事が完了してから、融資が実行されます。
また、リフォームローンの実行と同時に、リフォーム会社にすぐに振り込むことを条件にされます。



たまに質問を受けるのですが、
「リフォームローンという名目で借りて、それで車を購入したらダメですか?」
というように、他の使い道で使えないかと聞かれますが、前記のように、銀行はリフォーム会社に支払われるところまで確認しますので、それはムリです。

また、銀行によっては、物件価格の20%までしかリフォームローンは組めませんというところもありますし、上限を設けていないところもあります。

【関連ページ】
住宅ローンの事前審査の落とし穴
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自動車のローンを住宅ローンに借り替えられるか?

銀行によって、審査内容はおおむね一緒ですが、細かいところは少々違ってくるので、よくご相談ください。



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akyk971224 at 00:09|PermalinkComments(0)TrackBack(0)審査 | 豆知識

住宅ローンとリフォームローン

リフォームとひとくちに言っても、いろいろあります。

傷んできた室内のクロスを張り替えたり、床のカーペットをフローリングに変えたり・・・

はたまた、テレビで放映されている「ビフォーアフター」のように、一戸建ての改築、リノベーションまで、どこでどう分類されて、定義されるのかは定かではありませんが、金額もピンからキリまで様々です。

そういう最近のトレンドに対応してきたのか、リフォームに対するローンも、ひと昔前に比べると格段に借りやすくなっています。

10年ほど前までは、リフォームに対するローンは銀行には商品として存在していませんでした。
そのときは、いわゆる無担保の融資で金利も高く、期間も短く、住宅ローンと合わせて借りると、支払額が一気に跳ね上がっていたのです。

その頃の私は、中堅規模の仲介業者に勤めており、大手不動産業者のように、リフォームのローンを貸してくれるノンバンクなどの提携もありませんでしたので、中古物件を買っていただいたお客様のリフォーム費用を捻出するのに苦労したものです。

自己資金のないお客様は、物件を買う費用も100%ローン。買うための諸費用をなんとか捻出できたとしても、リフォームする費用までは捻出できない人もとても多かったです。

その時どうしていたかといいますと(私がしていたことではありませんので、念のため申しておきます)裏ワザを使っている人もいました。

その裏ワザとは・・・(注意:これ以降に書いていることは犯罪を推進するものではありません。そして決してお勧めするやり方ではありませんので、ご理解いただいた方のみお読みください)



まず物件が見つかったら、売主に値段交渉をします。「リフォームしないといけないので」とかなんとか言って値段交渉をするのです。

わかりやすくするために、例をあげて説明しましょう。

2000万円で売りに出ているマンションを1800万円で値段交渉をするのです。
その結果、売主に値段を下げてもらえたとします。

そして、売買契約を締結しますが、売買契約書は2000万円で作ります。そして、別紙の覚書を作成し、2000万円の価格から1800万円に変更したとするのです。

銀行の住宅ローンの申し込みは、2000万円を申請します。銀行には売買契約書のみ提出し、価格変更の別紙覚書は提出しません。

表向きは2000万円で契約したことで、なんの疑いもありません。

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中古マンション、中古住宅の個人売買(個人間売買)のメリットとデメリット2
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マンションの値段交渉について

そして、融資がおりてきたら、売主に支払うのは1800万円で、手元に200万円が残ります。
もしくは、売主へ2000万円を支払い、払ったと同時に200万円をバックしてもらいます。

そうすると、買主の手元に200万円が残り、リフォーム費用が捻出できるのです。

これを裏ワザと言っていいのかどうかわかりませんが、こんなやり方をしている人を見かけたこともありました。

この手法とは別に、不動産業界では「かきあげ」と言われる手法(?!)もあります。

先ほどの例で説明すると、2000万円の物件価格で契約した売買契約書とは別に2200万円の売買契約書を作成して、銀行に2200万円の売買契約書を添付して、2200万円の住宅ローンを申し込むのです。
本当の契約価格は2000万円なのに、2200万円で契約したことにして、その売買契約書を作成して提出するのです。(これは有印私文書偽造といって、れっきとした犯罪になります) 

この場合は、売買契約書が2つ存在することになります。

「かきあげ」と、リフォームバックの違いは、2000万円で売りに出ていた物件がもし仮にチラシやインターネットに公開されていたとしても、リフォームバックの場合は、わかることはありません。しかし、かきあげの場合は、公開されている情報を目にすると、同じ物件が価格が高くなっているため、すぐにかきあげであることがわかってしまいます。

リフォームバックの場合は、売主の費用負担でリフォームしてもらったと考えれば、おかしくないのかな・・・

まあ、今はキチンとリフォームローンという商品がありますから、正攻法で?!がんばればいいんですよ。


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akyk971224 at 23:39|PermalinkComments(0)TrackBack(0)審査 | 金利

住宅ローンの組み方(土地を買って建築する場合)の続き2

住宅ローンの組み方(土地を買って建築する場合)の続き1の続きです。


土地を買って家を立てる場合の住宅ローンの組み方を説明しましたが、実際に大手ハウスメーカーで建てる場合のお金の流れの例を説明してみます。
(本当は前の記事で説明するつもりでしたが、横道にそれてしまったので) 

前のページでも申し上げたように、銀行は建物が完成してから、土地と建物に抵当権を設定して、住宅ローンを融資したいわけです。

最近では当たり前のように、土地を購入するときにに銀行が住宅ローンを融資してくれますが、ひと昔前ではそうではありませんでした。実際に今でも建物が完成するまで、融資しない銀行もあります。

しかしその銀行のように、建物が完成するまで住宅ローンを融資しない場合、土地を買って家を建てることができないのかというとそうではありません。



先に結論を言うと、土地の購入の時に、つなぎ融資というものを利用するのです。建物が完成して、銀行の住宅ローンが実行されるまでの間、いったん銀行などの金融機関が立て替えてくれるのです。

大手ハウスメーカーがつなぎ融資の受付窓口になっていることもよくあります。

住宅メーカーが、きちんと請負契約も締結し、着工が間違いないということであれば、建物が完成して、住宅ローンがきっちりと実行されるため、つなぎで融資をしても大丈夫ということなのですね。

ほんとによくできた仕組みです。


【関連ページ】
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自動車のローンを住宅ローンに借り替えられるか?

ですから、金利優遇などは銀行によっても違いますし、勤務先などの兼ね合いや、お付き合いで利用したい金融機関もあることでしょう。

そういう時に、大手ハウスメーカーであれば、つなぎ融資を利用することができるのです。

大手ハウスメーカーでなくとも、つなぎ融資を取り扱っているノンバンクもありますので、大手ハウスメーカーで気に入ったところがなくても、地場の工務店でも、銀行とノンバンクを当たりまくれば、きっと良いローンの組み合わせができることと思います。

仲介業者のウデの見せ所でもありますし、仲介業者に頼らず、自分の力で探してみるのも良いでしょう。



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住宅ローンの組み方(土地を買って建築する場合)の続き1

住宅ローンの組み方(土地を買って建築する場合)の続きです。


土地を買って家を建てる場合で、建築業者が大手ハウスメーカーの場合のお金の流れの一例を説明してみようと思います。

別のページで、土地を買って家を立てる場合の住宅ローンの組み方を説明しましたが、場合によっては、銀行にとってすごく困る場合があるのです。

それはどんな時でしょうか。



結論を先に言うと、土地を買ってから、家を建ててくれない場合です。意図的に建てない場合もそうですが、例えば建築業者が建築の途中で倒産してしまったらどうしましょう?

そもそも銀行は、建物を建てて、自己居住してくれる人に対して、住宅ローンとして、低金利で融資をしてるんですね。

ところが、悪意のある人が、「建物を建てます」と銀行に融資を申し込んで、土地の代金を支払うための土地融資をうけて、土地の所有権移転を行ったあとに、「やっぱりやーめた」と計画を変更し、例えば月極駐車場にしてしまったらどうなるのでしょう。

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住宅ローン本審査承認後の自動車のローン
自動車のローンを住宅ローンに借り替えられるか?

そんな経験は私にもあるわけがないので、実際のところはわかりませんが、あくまで想像の世界でお話を進めます。

土地融資を受ける時には、当然銀行は抵当権設定をしているため、抵当権を実行すれば、土地を競売にかけて、資金回収をすることはできそうですが、土地融資を受けて土地の所有権移転をした人が、きちんとローンを滞りなく支払っていれば、銀行は抵当権を実行できないのではないのでしょうか。支払いが滞納されると競売にかけることはできますが、仮に競売にかけて、たたき売っても、融資の全額を回収出来るとは限りませんから、リスクを伴います。

銀行が「約束と違うじゃないか!全額返せ!」と主張したところで、返すこともないでしょう。

どうなるんでしょう・・・

ここまで話して無責任かも知れませんが、私にもわかりません。



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住宅ローンの組み方(土地を買って建築する場合)

土地を買って家を建てる場合と、建売を購入する場合の住宅ローンの組み方は違います。

建売を購入する場合の住宅ローンは、建物が完成して、引き渡しを受けるときに、土地代金と建物代金を合わせた売買代金を合わせて支払います。

土地を買って家を建てる場合の住宅ローンは、土地を購入するときに、土地代金を支払うために住宅ローンを借り、さらに家を建てて建築代金を支払う際に、さらに住宅ローンを借りることになります。

簡単に言えば、住宅ローンを利用して、土地建物の代金を2回に分けて支払うのですが、土地代金は土地を売ってくれる売主に支払い、建物代金は建物を建ててくれた建築業者に支払うのです。

そこで、注意点です。



もしも、土地を買ったあとに、建物の融資を銀行に断られてしまったら、どうなるでしょう。土地だけを買っても仕方がないですね。建物を建てる目的で土地を買うわけですから、建物が建たないと意味が有りません。

銀行も同様に考えます。
なので、住宅ローンの審査のときには、建物の計画まで立てていないと、審査をしてもらえません。

しかし、建物の計画を立てて住宅ローンの申し込みをしたのに、断られてしまっては、建物の計画を立てた労力が無駄になります。

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そこで銀行は、建物の計画については、完璧なものまでは求めないのです。

簡単な平面図と、ざっくりとした見積もりがあれば、それで十分です。

建築業者に頼めば、過去のお客さんの間取りや見積もりがあるはずですから、とりあえずはそのプラン図と見積もりを銀行に提出して事前審査をしてもらえばいいです。

ですが、気を付けていただきたいのは、その土地に入るプランでないといけません。そこは建築業者さんと相談しましょう。

またさらに、注意をしていただきたいのは、建物の見積もり金額です。

たいていの方は、建物の計画が具体的になってくると、いろいろとオプションなど、つけたいものがあれこれと増えて、当初の予定よりも金額が上がってくることが多いのです。

銀行の住宅ローンの審査は、一度承認をもらうと、金額を減らすのは無審査でできますが、金額を増やす場合は、再審査が必要になる場合があるのです。

その手間を省くには、当初の事前審査で提出する見積もりは、なるだけ多い金額のものを出しておいて、予定よりも少し多い金額で、住宅ローンの承認をとっておくのです。そして、後で減額すればいいのです。

だけど、借りれるからといって気が大きくなり、建物にお金をかけすぎて後悔しないように気を付けてください。


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akyk971224 at 00:55|PermalinkComments(0)TrackBack(0)審査 | 豆知識

耐震基準適合証明書と、登記費用・住宅ローン減税

あまり聞きなれない言葉ですが、「耐震基準適合証明書」なるものがあります。

耐震基準適合証明書があると、中古マンションや中古一戸建を購入するときに、金銭的に大変有利になります。

どのくらい有利かというと、数万円ではなく、下手すると数百万円もの金額が有利となるのです。

では、詳細をご説明しましょう。

耐震基準適合証明書があると、登録免許税の軽減がききます。
また、住宅ローン控除が使えるようになります。

通常、登録免許税の軽減と、住宅ローン控除が使えるのは、中古マンションで築25年以内(正確には耐火建築物ですが、ここではわかりやすく中古マンションとしました)、中古一戸建では築20年以内(こちらも正確ではありませんが、わかりやすくするため中古一戸建としています。木造の中古一戸建だと思ってください)です。

しかし、

中古マンションで築25年を越えている物件
中古一戸建で築20年を超えている物件

であっても、基準を満たし、耐震基準適合証明書が発行されれば、登録免許税の軽減と、住宅ローン控除が使えるようになるのです。(年収の基準や、住民票の異動など詳細については税務署等でご確認をお願いします。あくまで、耐震基準適合証明書についてのみ説明しています。)

耐震基準適合証明書は、建築事務所などに問い合わせして、その建築事務所が耐震基準適合証明書を発行できる事務所か、発行できる建築士がいるかを確認しましょう。

もしも発行できたとしても、重要な条件があります。



その条件とは、
所有権移転前に売主の名義にて発行してもらう必要があるのです。

所有権が移転されて、買主の名義になった後では、使うことができません。

ということは、一般的には手付金を買主から売主に支払って、売買契約を締結し、その後住宅ローンの手続きをして、住宅ローンが実行されたときに、売主に残代金を支払い、所有権の移転登記をしますので、

売買契約を締結してから、所有権の移転までの間に、売主名義で売主に協力をしてもらって、耐震基準適合証明書を発行してもらう作業が必要となります。

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最近では、契約書の特約欄にその耐震基準適合証明書についての特約を記載することがあります。
特約の記載例などはここでは割愛いたしますが、記載してもらうに越したことはありませんので、契約書に記載がない場合は入れてもらうようにお願いするのもいいかもしれません。

あと、注意点としては、昭和56年6月以降の建築確認と、それ以前の建築確認では扱いがかなり異なりますので、詳細は建築事務所にお問い合わせください。


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